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잡상

임대차 3법으로 전세가 사라지고 월세로 전환될 것인가?

by nasica 2020. 8. 3.


지난 주 5분간의 명연설이라는 야당 의원 연설을 보수 언론에서 진짜 명연설이라고 추켜세우길래 읽어보았습니다.  결론적으로는 왜 이걸 명연설이라고 하는지 전혀 이해를 못하겠습니다.

저 연설 내용에서 주장하는 바를 요약하면 결국 이렇습니다.


1. 전세가 없어지고 월세로 전환될 것이고 그건 무주택자들에게 불리한 결과가 될 것이다.
2. 집주인이 전세 물건을 시장에서 빼내어 친인척에게 살게 만들 것이다.

제가 볼 때는 오버입니다.  그럴 가능성 높지 않습니다.

이번 임대차법 개정안은 단순화해서 말하면 그냥 2년의 전세 보증기간을 4년으로 늘린 것 뿐입니다.  호들갑 떨 것이 전혀 없습니다.  

단지 2년 보증기간이 4년으로 늘었다고 전세를 월세로 돌리겠다 ?  기본적으로 말이 안 되는 소리입니다.  여태까지는 임대인들이 임차인들의 편의를 봐주기 위해 너그러운 마음으로 전세를 주었던 것이 아닙니다.  전세란 알고보면 개인간의 무이자 사금융입니다.  집을 쓰게 해주는 대가로 큰 액수의 돈을 무이자로 빌려주는 채권이지요.  그 전세금에 해당하는 액수의 돈이 없었기 때문에 임대인은 임차인들에게 돈을 꾸었던 것입니다.  그런데 그걸 다 돌려주고 월세로 바꾸겠다 ?  애초에 그 돈이 필요 없었다면 전세를 주었을 턱이 없습니다.  

돈 많은 집안도 많습니다.  그런 집에서도 굳이 월세를 안 주고 전세를 주었던 이유가 있는데, 바로 임차인에게서 받은 전세금으로 다른 집을 또 사는 것입니다.  그렇게 산 집은 또 전세를 주면 되니까, 집 한 채 가격으로 집 2채를 살 수 있었던 것이지요.  왜 자기가 살 지도 않을 것이고 월세를 받을 수도 없는 집을 굳이 2채나 샀을까요 ?  재산세를 더 내고 싶어서요 ?  간단합니다.  집값이 오를 것 같으니까요.  더 쉽게 말해서 전세 제도를 이용해서 갭투자를 한 것입니다.  그런 갭투자 때문에 주택 가격은 끝없이 오른 것이고, 그 갭투자의 원천은 바로 전세 제도입니다.

갭투자가 나쁜 것이냐고요 ?  아닙니다.  불법이 아닌 이상 나쁜 일이 아닙니다.  나쁜 것은 그렇게 갭 투자를 아무 세금 부담 없이 쉽게 쉽게 할 수 있게 허술한 임차인 보호제도와 세법을 만들어준 국회입니다.  그나마 이번에 2년을 4년으로 늘려준 것이 미약하나마 개선된 것입니다.

 


우리나라 전세금 규모는 생각보다 엄청납니다.  보수적으로 계산해도 750조원으로 추정되고 실제로는 더 클 거라고 예상되는데, 이는 우리 정부 1년 예산 520조를 껑충 뛰어넘는 엄청난 액수입니다.  보통 우리나라 증시를 외국인들의 ATM이라고 표현하지요.  우리나라 주가는 우리나라 기업들의 실적이나 수익성보다는 외국인들이 돈이 남느냐 모자라느냐에 따라 우리 주식을 사느냐 파느냐에 따라 결정된다고 합니다.  환율도 미국 달러 가치의 상승하락 보다는 외국인 투자자들이 우리 증시에서 주식을 사느냐 파느냐에 따라 오르내립니다.  그렇게 우리나라 증시를 쥐락펴락하는 외국인 자본이 얼마냐 하면 대략 500~600조 정도로서, 우리나라 증시 시가 총액 1600조의 30~35% 수준입니다.  전세금 총액이 그 어마무시한 외국 자본보다 더 많을 정도로 막대한 금액입니다. 

 

그런데 이런 막대한 금액을 일시에 싹 빼주고 월세로 돌리거나 친인척에게 살게한다 ?  매우 비현실적인 이야기입니다.  지금처럼 부동산 대출이 막혀 있는 상황에서 집주인들이 전세금을 빼주고 월세로 돌릴 방법은 딱 하나입니다.  갭투자로 산 여러 채의 주택 중에서 일부를 매각하는 방법 뿐입니다.  원래 주택 시장이라는 것이 대부분의 물건은 거래가 없고 극히 일부의 거래가 전체 가격을 좌우하는 것입니다.  정말 임대인들이 단체로 그렇게 일부 주택을 매각해서라도 전세금을 빼준다면 그거야말로 무주택자들이 바라마지 않던 주택 가격의 하락으로 이어지게 됩니다.  

 

 

(전세금을 빼주고 월세로 돌리기는 커녕, 지금보다 전세금이 1%만 줄어도 큰일 날 임대인이 이렇게 많습니다.  물론 이렇게 되면 임대인도 길바닥에 나앉지만 임차인도 큰 손해를 봅니다.)

 

 

 

저 위에 언급한 증시의 외국 자본의 일부만 빠져도 증시가 폭락하는데, 750조가 훨씬 넘는 금액이 주택 시장에서 빠져 나간다면 아마 주택 가격은 대폭락하고 한국 주택 시장 자체가 붕괴될 것입니다.  반대로 말하면 여태까지 한국 주택 가격이 폭등했던 주요 원인 중 하나가 바로 전세 제도였다는 것입니다.  전에 제가 쓴 글에서, 전세 제도는 서민 주거 생활에 있어 양날의 칼처럼 단기적으로는 이익이지만 장기적으로는 해가 된다고 말씀드린 이유도 그것입니다.

 

이런 상황이니. 제가 2주택 이상 보유자라면, 그렇게 전체적인 자산 가치 폭락을 유발할 그런 짓은 하지 않고, 2년 보증 기간이 4년 된 것 뿐이니 그냥 느긋하게 기다리겠습니다.  

다만 점진적으로 전세가 월세로 전환되는 것은 그럴 수 있다고 봅니다.  그리고 그것이 바람직한 방향이라고 생각합니다.  그리고 그와 함께 주택 가격도 약간은 빠질 것이라고 생각합니다.

저는 원래 전세 보증기간을 10년으로 늘리되 소비자 물가 상승률에 연동하여 올리도록 하는 것이 맞다고 생각했는데, 제 바람에 비하면 이번 개정안은 매우 소박한 개정에 불과합니다.  그리고 2년 후에는 5% 이내에서 올릴 수 있도록 해놓았고, 4년 후에는 시장에서 받아들여지는 대로 마음껏 올릴 수 있도로  해놓았습니다.  제가 볼 떄는 임차인 보호 치고는 매우 약한 수준에 불과합니다.  요즘처럼 연간 소비자 물가 상승률이 1~2% 정도인 상황에서 2년간 5%나 올릴 수 있게 해준 것은 임대인에게 매우 관대한 조치입니다.

 



소비자 물가는 상승률이 낮지만 원래 주택 가격과 전세금 상승률은 훨씬 높았는데 그걸 5%로 제한하는 것은 부당하다고요?  그런 것을 규제하여 서민의 생존권 중 하나인 주거 안정성을 보장하는 것이 정부가 하는 일입니다.  그냥 정글의 법칙대로 힘센 자는 살아남고 약한 자는 잡아먹히라고 내버려둘 것이면 매드맥스의 세계관과 뭐가 다르겠습니까?

 

임대차 3법이 여러가지 예상치 못한 부작용을 감안하지 않고 너무 급조된 것이라고 비난하는 것은 일리가 있는 지적입니다.  그러나 세상에 완벽한 법안이나 모두를 만족시키는 법안이라는 것은 없습니다.  불완전한 법안은 계속 보완해나가면 됩니다.  김영란법 도입 직전에 어느 라디오 프로그램에서 토론하는 것을 들었습니다.  어떤 대학 교수님이 아래와 같은 논리로 김영란법 도입을 반대하더군요.

"김영란법의 취지에는 찬성한다.  부패는 막아야 한다.  하지만 법 세부안이 너무 잘못 되었다.  가령 기자들은 적용 대상인데 국회의원이 대상이 아니라니 말이 되느냐.  좀더 검토하고 보완한 뒤에 통과시켜야 한다."

그러자 상대 진영에서 어떤 열띤 분이 이렇게 울분을 토하시더라구요.

"난 이런 분들 많이 봤다.  부패는 막아야 하고 취지에는 찬성한다?  그러면 일단 통과시켜야 한다.  작은 문제는 나중에 보완하면 된다.  어떤 법안이든 작은 문제점이 있다.  그런 것을 꼬투리 잡아서 입법을 좌절시킨다는 것은 결국 법안에 반대한다는 것이다."

이 열변에 상대방 교수님도 더 이상 말씀을 못하시더군요.  결과적으로 김영란법이 우리나라의 청렴도에 도움이 되었쟎습니까?  이젠 기자들이 신라호텔 팔선에서 자기 돈으로 짜장면 사먹는지 모르겠군요.

특히 지금은 코로나-19로 어려운 경제 환경에서 서민 계층 임차인 보호가 시급한 상황입니다.  일단 진행시키고 부족한 점은 계속 보완해나가면 됩니다.  저는 임대기간 10년 보장을 위해서 일개 시민으로서 계속 노력할 것입니다. 



PS.  어떤 분이 페이스북에 이런 글을 올리셨더군요.

"미국에서 임차인/세입자 보호가 가장 강력한 캘리포니아에 집 없는 노숙자가 가장 많다. 임대 수요는 많은데 임대업을 하기 힘들게 만들어 공급이 안되니 임대 주택이 부족하고 결국 최하위층은 길거리로 내몰리게 되는 것이다."

 

그 분이 인용한 원본 글을 다 읽어보았습니다만, 캘리포니아의 강력한 임차인/세입자 보호 장치 때문에 신규 주택 공급이 제한되어 노숙자가 발생한 것이라는 그 분의 주장이 있을 뿐 그를 뒷받침할 자료는 전혀 없더군요.  캘리포니아에는 임차인/세입자 보호가 강력하기 때문에 임대 공급이 없어져 노숙자가 가장 많다는 소리가 사실이라면, 임차인 보호가 없는 곳에서는 노숙자가 적을까요 ?  미국 캘리포니아에서 불과 몇 년 살아보신 한국분이 한눈에 깨닫는 그런 진실을, 미국인들은 바보라서 모르고 지금껏 그런 임차인/세입자 보호 장치를 유지하는 것일까요 ?  

 

말이 안 되는 이야기입니다.  미국에 살아보신 분이, '나 직접 캘리포니아에 살아 봤어' 라고 으스대시면서 이렇게 일부 fact를 가지고 자기 마음대로 주장을 하는 것은 자유입니다만, 그 분은 신문은 안 보셨나봐요.  그에 대해서는 이미 뉴욕타임즈 등에서 심층 보도한 바가 있습니다.   

 

 

 


요약하면 캘리포니아에 노숙인이 많은 것은 기본적으로 집값이 높기 때문입니다.  높은 임금의 일자리를 좇아 외부에서 들어온 많은 수의 타지역 젊은 대졸자들이 유입되었고, 그로 인해 임대료가 폭등했으며, 가뜩이나 비싼 임대료에 시달리던 원주민들이 직업을 잃으면 곧장 노숙인으로 전락하게 된 것이라는 설명입니다.  일리노이, 뉴저지, 뉴욕, 펜실바니아 등의 타지역에서 순유입된 (그러니까 전입자 빼기 전출자의 수) 젊은 대졸자들의 수는 지난 5년간 16만2천 명 정도라니까, 적은 수는 아닙니다.  또 아래 조사에 따르면 (우연히 혹은 필연적으로) 캘리포니아의 2019년 1월 기준 노숙자 수는 151,278명이라고 합니다.

 

 

 

실제로도, 저렇게 캘리포니아에 노숙자들이 많은 이유가 주택 규제라고 한 눈에 파악하신 캘리포니아에 잠깐 사신 한국분보다 미국인들이 더 바보는 아닙니다.  캘리포니아든 뉴욕이든 신규 주택에 대해서는 세입자 보호를 하지 않습니다.  그래야 신규 주택 공급이 활성화 되니까요.  예전에는 유식하신 전문가라는 분들이 본인만 가진 데이터를 꼬아서 보여주며 사람들을 현혹시키기 좋았는데, 요즘은 이렇게 정보가 많이 공개되니 조금만 노력하면 그런 전문가들 못지 않게 실제 정보를 접할 수 있어서 참 좋습니다.

 

이처럼 임대차3법에 대해 가진 자들은 당연히 저항합니다. 그러나 일단 시작된 임차인 보호를 정권이 바뀌더라도 되돌릴 수는 없을 것입니다. 전국민 건강보험, 주5일제 근무, 기초연금, 고교 무상 의무교육, 무상급식 모두 그렇습니다. 도입될 때 세금 부담을 두려워한 부유층의 저항이 거셌지만 결국 모두 안착되었습니다. 설령 정권이 바뀐다고 해도 민란을 각오하지 않는 이상 그런 정책을 폐지하진 못할 것입니다.

그것이 진보의 힘입니다.

"진실은 전진한다. 그리고 아무도 그걸 막을 수 없다." 

 

 

 

 

몇 달 전에 했던 '동백꽃 필 무렵'이라는 드라마에서 굉장히 인상 깊었던 대사가 있었습니다.  극 중에서 미혼모 공효진을 사랑하는 순박하고 당찬 젊은 경찰 역을 맡은 강하늘이, 극 중에서 공효진을 해치려 하던 사이코 범죄자를 면회 가서 한 대사였습니다.  다 기억은 나지 않습니다만, 대충 이랬습니다. 

"넌 니가 똑똑하고 은밀하고 악랄하니까 결국 니가 해치고 싶은 사람은 다 해칠 수 있을 것 같지 ?  니 맘대로 해봐.  너에 비하면 일반적인 착한 사람들은 약삭바르지도 않고 순박해서 의심도 잘 안하고 힘도 약하지만, 그래도 그런 사람들이 결국 이기는 이유가 뭔지 알어 ?  세상에는 착한 사람들이 훨씬 많다는 거여.  숫자가 바로 착한 사람들의 힘이여." 

민주주의의 힘은 바로 1인 1표에서 나옵니다.  진실과 진정성은 결국 승리합니다.   

 

 

그건 자칫하면 다수의 횡포로 흐르지 않겠냐고요?  그럴 수 있습니다.  그래서 다수의 좌절과 분노를 일으켜서는 안 됩니다.  부동산을 이미 선점한 자들과 아직 가지지 못한 자들 간에 빈부격차가 벌어지는 것은 누군가가 범죄를 저지르기 떄문이 아닙니다.  그러나 빈부격차가 벌어지는 것, 특히 부동산 소유 여부나 상속증여처럼 불로소득에 의한 빈부격차가 벌어지는 것은 사회 불안정으로 이어집니다.  그러므로 빈부격차를 줄이기 위해 노력하는 것이 부자들의 이익에 부합하는 일이기도 합니다.

 

 

 

 






Source : www.index.go.kr/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1060

www.hankyung.com/realestate/article/2019072345981

www.hankyung.com/economy/article/2020012895087

www.yna.co.kr/view/AKR20191123040400008

www.index.go.kr/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1086

www.donga.com/news/Economy/article/all/20200721/102092905/1#

www.nytimes.com/2019/11/06/us/homeless-population.html

www.usich.gov/homelessness-statistics/ca/#:~:text=California%20Homelessness%20Statistics,and%20Urban%20Development%20(HUD).

 

 

 

** 이번 주 나폴레옹 이야기는 목요일에 나옵니다.

 

 

 

댓글65

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  • 1234 2020.08.03 13:51

    저 역시 전세가 급격히 사라질것 이라는 우려(?)에 의문이 있어서 간단한 시나리오를 그려봤습니다.
    2년전인 18년 7월 기준 서울 아파트 중위가격 7억 6천 전세 중위 4억 9천...
    현재 서울 아파트 중위가격 9억 2천 전세 중위 6억..

    현 상황에서 4억 9천 전세를 올릴 수 있는 상한은 5억 1천..
    임대인 입장에서는 3억 9천을 아파트를 담보로 은행에서 대출받아 보증금을 돌려주고 월세로 돌리느냐 마느냐가 선택지 입니다.

    해당 아파트를 보증금 1억에 월세로 돌릴 경우 전세 6억에서 1억을 뺀 5억에 대한 월세는 연 2천 (전월세 전환 4%) 3억 9천에 대한 은행이자 연 1,170 (주담대 이자율 3%)

    1년에 800만원 더 벌자고 이럴 것인가? 좀 애매하긴 합니다만 전세에서 월세로 전환이 가속화 되는건 분명할것 같아요.

    임차인 입장에서는 4억9천 전세를 6억으로 무려 1억 1천이나 올려주는게 유리한가? 전세로 전환하는게 유리한가? 전세자금 대출의 경우도 대략 이율이 3% 정도이므로

    월세 전환시 보증금 반환 3억 9천 (예금이자 연 390만) 연 임차료 2000 1년 주거비용 증가 1610만
    전세를 올려줄때 전세자금 1억 1천에 대한 대출이자 330만..
    전세를 올려주는게 월등히 유리합니다.

    윤의원 발언이 직관적으로 사람들의 동의를 얻기 쉬운 이유가 있다고 봅니다.
    답글

    • 보로미르 2020.08.03 16:51

      아이고... 정부가 주택담보대출 막아놓은거 모르세요?

    • 1234 2020.08.04 13:26

      40%까지는 대출이 나옵니다.
      65% 전세중 25% 보증금에 40% 월세로 하면 되겠네요.

      10억 기준 보증금 2억5천에 연 1,600만원 월세 입니다. 월 133만원..

      K뱅크에서 5억까지 아파트 담보 금리 1.7% 대출상품까지 나왔어요. 3%로 금리 쳐도 연 1600만에 이자비용은 1200만 2%로 치면 800만..
      애매하긴 합니다만 이렇게 바꾸는 분도 꽤 될것 같습니다.

  • keiway 2020.08.03 14:53

    강력한 논쟁거리가 될만한 주제에 대해서 Nasica 님의 글이 잘 읽히고, 지지하는 사람이 많은 것은 그 근거를 충분히 제시하면서 논리에 맞게 글을 쓰기 때문입니다. (그 내용을 전부 동의하지는 않더라도요)
    그에 대해 반박을 하려면 최소한 그에 대항하는 논리와 그 근거를 제시하는 게 최소한의 예의 아닐까요?
    글의 일부에 대해 말꼬리를 잡거나, 태도를 문제삼거나, 비아냥거리는 건 아예 기본도 안된거고요.
    답글

  • 베짱이 2020.08.03 14:57 신고

    제목 부터 오류가 있네요.
    전세든 월세든 그 무엇이든지 완전히 없어지지는 않습니다.
    스마트폰에 인공지능에 최첨단 기술이 많은데 과거 수십년전에 사용된 것들이
    사용됩니다. ㅋㅋㅋㅋ 따라서 어뗜 것이 사라지고, 새로운 것으로 대체되는 일은 불가능하죠. ㅋㅋㅋㅋ
    대체적으로 전체적인 방향성에는 동의하는 글이지만, 조금 지엽적인 부분에서 태클을 걸어봅니다. ㅋㅋㅋㅋ

    사람은 기본적으로 이기적인 동물이다.
    라는 경제학의 기본 원칙만 생각해봐도 말이 안되는 제목이죠. ㅋㅋㅋㅋ

    자기들에게 이익이니까. 유지되던 거죠.
    사는 사람이 있으면 파는 사람도 있고, 사고 싶어 하는 사람이 있으면 팔고 싶은 사람도 있기 마련이죠.
    아주 기초적인 수요와 공급이 맞닿는 곳에 가격이 형성되고, 자연스럽게 거래가 이뤄지는 건데 ㅋㅋㅋㅋㅋ

    즉, 특정시기에 출렁거릴 수는 있어도, 대세적 관점에서 보면 큰 변화가 아닌데
    기득권들이 자신들이 부담해야할 변동비용이 단기적으로 급상승하니까. 노예들을 내세워 방패 삼아 버티려는 거죠. ㅋㅋㅋㅋ
    답글

  • 가로등 2020.08.03 15:02

    임대차 벤치마킹 했다는 베를린에서는 온갖 편법이 난무한다는군요... 집 수리비를 세입자에게 떠넘기기, 리모델링 부담조건으로 세입자 받기.. 주택을 쪼개서 순수 집만 빌려주고 주차장 보증금 별도로 받기 등등....시장경제를 강제로 막으면 시장은 편법과 암거래로 정부에 대응합니다.
    답글

    • 보로미르 2020.08.03 16:53

      어차피 살인자는 사람 죽인다, 어차피 사람들은 마약 산다, 어차피... 뭐 그런 식이면 어차피 모든 사람은 결국 죽으니까 미리 죽으실거에요?

    • 가로등 2020.08.05 18:28

      그럼 안죽고 영생하는 비법이 있다는 사이비 종교마냥... 집값을 강제로 억누르는 사이비 해법이 옳나요?

  • 저도 2020.08.03 15:42

    내년 3월 전세 만기인데, 집 주인이 미리 연락와서 들어와 살겠다고 하네요. 현재 인근 아파트 전세는 폭등 상태입니다. 1억은 아무것도 아닙니다. 1억이면 이런 고민도 안 하고 당장 전세 또 들어갑니다. 과연 내년 3월까지 전세가 내려갈까요? 절대로 그럴 리 없어보여서 참담합니다. 매물이나 있을지, 있어도 얼마나 경쟁률이 높을지 짐작도 안 갑니다. 정부 관계자가 전세를 선호하는 것은 개발시대 마인드이며, 월세가 서민의 삶에 더 도움된다고 말하던데, 과연 그럴까요. 아무리 집을 찾아보아도 월세부담이 전세이자 부담의 2배는 더 넘어요. 어떻게 월세가 내 삶에 더 도움될 수가 있죠? 그 조차도 외국 선진국들에 비하면 엄청나게 억제된 월세입니다. 이젠 참다참다 도저히 더 견딜 수가 없어서 영혼이라도 끌어모아 집이라도 사고 싶은데 집값은 또 어떤가요. 집값 잡기는 커녕 이번 정부 취임할 때 수준으로 돌려놓기만 해도 평생 이번 정부 찬양할 용의가 있습니다. 과연 집값이 내려가기는 할까요. 국민들의 삶에 그토록 크고 밀접한 영향을 끼치는 정책을 어찌 저리도 졸속으로 처리할 수 있는지 믿을 수가 없습니다. 대한민국이 본인들 부동산 정책 실험의 장입니까? 그 안에 살고 있는 사람들은 보이지 않는 것인지. 전세를 관두는 임대인은 증가하는데, 있는 매물은 4년간 잠깁니다. 한정된 매물을 놓고 임차인끼리 배틀로얄 시작입니다. 하지만 진정한 아비규환은 전세 1회 연장되어 좋다고 환호하시는 분들이 시장에 나오는 2년 후가 되겠지요. 언발에 오줌누기, 혹은 목 마르다고 바다물 마시기가 바로 이런 상황을 뜻하는 것일 곱니다.
    답글

    • 비밀 2020.08.03 16:07

      2년뒤 정권바꾸면 그 정권탓하면 되고 안바뀌면 전세 왜사냐 적폐세력 토착왜구로 몰면 끝이니까요 ㅋㅋ

    • 역사를보면 2020.08.03 17:19

      역사를 보면 현재가 보입니다. 이번 임대차보호법은 지난 89년 개정에 비하면 훨씬 약한 수준입니다. 그 당시 전세계약은 1년 단위였습니다. 그것을 계약청구권 개념도 아니고 2년으로 늘렸습니다. 다시 말해 임대인은 매년 전세금을 인상하던거에 비해 이후부터는 2년마다 인상할 수 있게 되었습니다. 오히려 이번 정책에서는 2년 뒤에 5%라도 인상할 수 있는 장치가 마련되었고, 실거주 목적이라면 임차인을 내보낼 수도 있습니다. 89년 개정에 비하면 훨씬 약한 수준이지요.
      그럼, 89년 당시 언론과 시장은 어땠을까요? 그 당시에는 소급적용도 되지 않아서 시장이 매우 불안정했습니다. 그래서 전세금이 폭등하긴 했지만 그 효과는 1년을 가지 못했습니다. 그 후 7년간 부동산은 안정을 되찾았고 오히려 집값과 전세는 소폭 하락하였습니다. 그 결과 임차인은 이제는 안정적으로 2년간 머무를 수 있는 공간이 마련되었습니다. 이제는 1년마다 내쫓기거나 전세금 인상을 걱정하지 않아도 된겁니다. 이게 언론이 말하지 않는 언론에게 불편한 진실입니다.
      이번에는 89년을 교훈 삼아 소급적용도 되었고, 미리 대비할 수 없게 긴급히 법을 적용하였습니다. 지금의 불안은 언론과 임대인이 조장하는 겁니다. 지금 임대인들이 돈이 남지만 임차인을 위해서 전세를 주는 것이 아닙니다. 전세 주던 임대인이 직접 들어와서 살겠다구요? 그럼 과연 그 전세금은 어떻게 상환할까요? 과연 통장에 그만한 돈을 쌓고 있었을까요? 뻥카이거나 다른 주택을 팔아서 마련할 가능성이 큽니다. 뻥카라면 지켜보면 되구요. 다른 주택을 팔아서 마련하는거라면 이게 집갑 하락의 시작이 될 것입니다. 그렇게 된다면 이제는 전세금으로 집을 살 수 있는 상황이 될 수 있는 겁니다.
      하지만, 당장의 혼란이나 반발이 두려워서 아무 것도 하지 않는다면 그 결과는 외국의 사례를 보고 예측할 수 없을겁니다. 현재 넘쳐나는 유동성으로 인해 전세계는 부동산 폭등 중입니다. 여기에서 손을 쓰지 않는다면 이제는 평당 1억이 문제가 아니라 2~3억도 순식간입니다. 지금 혼란이나 반발이 두려워 가만히 있는다면 임차인은 점점 더 설 곳이 없어지게되고 결국 홈리스 상태가 될 수 밖에 없는거지요.

    • 나삼 2020.08.03 18:04

      그때는 노태우 시절인데 신도시 짓고 공약으로 200만호 주택물량을 플어서 충격을 완화하며 법이 시행되엇기에 안정을 찾은것입니다. 안정을 찾기전에 당시 살아보셧다면 주택문제쇼크가 얼마나 컷는지 아실텐데요.

    • 저도 2020.08.03 18:11

      맞습니다. 역사를 보면 현재가 보입니다. 89년도에는 주택 200만호 공급 프로젝트가 있었습니다. 너무나도 강력해서 발표 만으로 게임 끝이었습니다. 만약 임대계약 2년 연장이 집값의 안정을 불러왔다고 생각하신다면 정말 잘못 알고 계신 겁니다. 물론 김어준 방송 보고 그런 생각 하시는 것도 다 압니다. 주장을 복붙한 것이 딱 보이거든요. 어쨋든 틀린 건 틀린 겁니다.

      전세계약 연장이 집값의 안정을 불러온 것이 아닐 뿐더러, 지금은 그러한 공급계획도 없습니다. 오히려 그나마 공급 가능한 재건축 재개발까지 다 막아버린 상태죠.

      그리고 집주인의 뻥카고 뭐고 세입자가 쫓겨나는 것은 이미 진행되고 있는 현실이고 제가 경험하고 있는 현실입니다. 인근 부동산만 가봐도 전세 매물이 귀하다는 것은 누구나 다 알 수 있는 사실이구요.

      임대인이 임차인을 위해 전세를 준 것이 아니듯, 임차인도 임대인을 위해 전세 들어간 것이 아닙니다. 그 둘의 이해관계가 맞아떨어지고 서로 윈윈하는 상황이 되었기에 전세 제도가 성립한 것이지, 지금처럼 임대인을 적폐로 몰고 임대하기 어려운 환경을 인위적으로 조장한다면 매물은 사라질 수 밖에 없습니다. 임대인 상황에 따라 몇 년 더 울며 겨자먹기로 전세 내주는 임대인이 있을지 모르겠으나 결국엔 다 사라집니다. 지금도 사라지는 매물이 있고, 1회 연장으로 잠기는 매물들이 많습니다. 그래서 전세가가 폭등하고 있습니다. 딱히 공급계획도 없다는 거 다들 압니다. 이 정부가 공급 중요하게 생각한 적도 없고, 이제서야 지지율 떨어지니 부랴부랴 공급대책 발표하겠다고 하는데, 22번의 학습효과로 이 정부가 얼마나 무능한지 이미 국민들이 알고 있기 때문에 약발도 받지 않습니다.

      이번 정부 들어서 벌써 집값이 58% 폭등하고 아직도 오르고 있는데. 정책 발표하면 조금 수그러 들었다가 갑자기 또 거래량이 팍 터지면서 폭등하는 현상이 벌써 몇 번째입니까. 도대체 그놈의 집값은 언제 잡는다는 것인지 궁금합니다. 이 정도면 잡는 게 아니라 폭등시키는 것 같은데요?

      손을 쓰려면 제대로 써야지, 하는 일마다 다 망치고 있으면서, 모를 때는 가만히 지켜보며 현상유지하는 것도 용기이고 방법입니다.

      무능력자가 능력을 증명하려고 하면 할수록 무능력만 더 증명하게 됩니다.

    • 아즈라엘 2020.08.05 01:43

      그 200만호 건설의 결과가 수도권이 걷잡을수 없이 팽창해서 지금의 결과가 나오지 않았습니까? 200만호 건설해서 집값을 잡았다는데 언발에 오줌누기 식일뿐이었고
      공급을 늘려라-공급량 증가->수도권 및 지방민들의 수도권과 서울 유입 활성화->공급부족 발생->공급량 늘려라
      무한반복되어온게 지금까지 였습니다
      소위 부동산 전문가라는 사람들이 맨날 공급이 어쩌고 저쩌고 하는데 서울과 수도권은 공급을 늘릴게 아니라 점진적으로 해체를 하고 인구를 지방으로 유출을 시켜야 합니다. 그 선봉에 있는게 세종시고요.
      역사를 보면 미래가 보입니다. 지금처럼 서울과 수도권에 인구의 절반이 몰리게 된 위험한 사태에 몰린것은 밑도끝도 없이 서울위주로만 개발을 해댄 결과입니다. 부동산 폭등은 그 결과이구요. 한정된 공간에 적정이상의 사람들이 살다보니 부동산은 특정 계층이 작당질하면 미친듯이 오를수밖에 없습니다. 나중에 가면 서울인구가 천오백만되고 서울에 모든 주택은 홍콩처럼 지어지는 날이 오겠죠

  • 연기햄 2020.08.03 15:52 신고

    유익한 정보 감사드립니다. 하트도 꾸욱 누르고 가용~~~^^
    답글

  • 사실 2020.08.03 23:59

    1. 임대차3법으로 전세가 전부 혹은 대다수 월세로 전환될 것이다라는 주장은 틀렸다
    : 윤의원말이 맡을지 주인장 말이 맞을지는 지나봐야 안다고 생각합니다. 저도 단기간에 전세의 상당수가 월세전환하기는 힘들다고 봅니다.

    주변을 보아도 수백억대 부동산 자산가도 현금은 몇십억 수준에 불과한 경우가 많으니까요.

    일단 단기적으로는 임차인들이 안심할 수가 있어 보입니다.

    그러나 최대 4년이 지난 후 집값이 잡히지 않는다면 결국 4년 뒤에는 전세값이 폭등하겠죠.

    결국 이 제도가 효과를 보려면 집값을 연착륙(점진적 하락 혹은 횡보 혹은 최소한 소비자물가상승률정도의 상승)시켜야 합니다.

    그런데 과연 이 정권의 능력이나 의도롤 보면 집값을 연착륙 시킬 수 있을지 상당히 걱정스럽기는 합니다.

    2. 전세제도는 단기적으로 임차인에게 이득이지만 장기적으로 투기의 수단이 되므로 월세로 가는 것이 맞다
    : 전세제도가 현재 투기의 수단으로 쓰이는 것은 맞습니다. 그러나 현재 전세제도가 갭투자(갭투기)에 악용되는 것은 장기 임대사업자에게 재산세, 양도소득세 등 엄청난 특혜를 준 현정권의 무능이의 가미된 것이라고 봅니다.

    물론 주인장님의 성향상 현정권을 비판할리는 없으니 그러려니 합니다.

    3. 전반적으로 본문글은 충분히 할 수 있는 주장이라고 봅니다.

    현정권이 현재까지 부동산 정책에 실패하고 다주택자를 제외한 일반 국민들을 상당히 괴롭게 한 것은 명백한 사실입니다.

    그런데 지난 글에서 주인장님은 우리나라 주택가격은 외국에 비해서 별 것 아니다라는 주장을 하면서 현정권을 은근슬쩍 옹호하였지요.

    주인장님 말대로 우리나라 주택가격이 별문제가 아니라면 현 정부여당이 지금 이 난리를 칠 이유가 없습니다. 정부여당도 지들이 사고 친 걸 알기때문에 부랴부랴 입법하고 수도를 옮기네 마네 하는 것 아니겠습니까.

    아무튼 지난 글에서는 우리나라 주택가격은 별거아니라고 하시다가 현정권이 부랴부랴 대책을 마련하고 입법을 하니 또 그런 현정권이 잘한다고 옹호를 하는 것 보니 참 진영논리라는 것이 이렇게 무섭네요.




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  • 그냥 2020.08.04 00:22

    [단독] ‘임대료 5%'조차···세입자 거부 땐 한푼도 못 올린다
    https://news.naver.com/main/ranking/read.nhn?mid=etc&sid1=111&rankingType=popular_day&oid=011&aid=0003777756&date=20200803&type=1&rankingSeq=4&rankingSectionId=101

    그냥 법안이 아니고 누더기네요.
    답글

  • 2020.08.04 01:41

    미국시민권자이면서 한국정세의 굉장히 관심이 많은거 자체가 의아할따름입니다
    답글

    • ㅇㅇ 2020.08.25 16:36

      원래 옛날에 살았어서 대충 사정은 알지만 이제는 이민와서 내가 돌아가 살 필요도 없을 때 가장 강성하고 극단적인 주장을 내기 좋습니다. 관심은 있지만 책임질 필요는 없거든요. 그 나라에서 사는 사람들은 어느정도 동의하고 있는 컨센서스를 외국의 삶에서는 부정하기도 쉽구요. 긍정적으로 보면 선진적인 스탠다드 도입하기도 좋은데 부정적으로는 지금 사는 삶이랑 동떨어진 소리도 많이 나옵니다. 왼쪽이든 오른쪽이든 그건 동일합니다.

  • 코로나 2020.08.04 08:56

    글쎄요 저는 지금의 정부가 부동산이라는 거대한 시장을 이렇게 뒤흔들어놓는 것이 다수에 장기적이며 긍정적인 변화를 가져올 것이다라는 것에는 회의적인 입장입니다. 어떤 정책이던 핵심은 그것을 결정하고 선포하는 데 있는 것이 아니라 그것이 내포하고있는 회색지대의 문제를 얼마나 세부적으로 조절할 수 있는가에 달려있습니다. 단순히 지금의 부동산시장을 악한 투기꾼과 선한 임차인으로 나뉠 수 있는가에대한 문제이기도 합니다. 솔직히 말하자면 저는 상황이 더 악화될 것이라고 봅니다. 왜냐하면 지금의 정책이 단기적으로 긍정적인 효과를 가져온다 해도 정부가 지금의 선택으로 인한 한국 부동산 시스템의 뿌리가 흔들림으로써 오는 부차적인 변화를 감당할 수 없을 것 같기 때문입니다.
    답글

  • 오랜만입니다. 2020.08.04 10:30

    좋은 글 잘 읽었습니다.
    선진국에는 없고 한국에만 특이하게 만연한 전세제도는 자칫 서민층이 자가구입에 성공하는 중간단계 디딤돌 역할을 할 수 있기 때문에 없어져야 하는게 맞습니다. 서민이 월세에서 전세, 전세에서 자가로 상층이동할수록 사회경제적으로 보수화되는 경향이 있으므로 가급적 자가 구입이 어렵도록, 전세 공급이 어렵도록 해야 하기 때문입니다. 역사적으로도 서민이 중산층으로 성장하여 중산층이 많아지면 혁명과 같은 사회혼란을 초래하는 경우가 많았습니다.
    그런데 법 개정으로 전세 공급이 줄어들었다고 비판하는 목소리가 많이 나오긴 합니다. 이에 대응하기 위해서는 정책효과에 대해서 사회적 계급을 나누어 이중적으로 대응하는 것이 효과적일 것 같습니다. 임대인과 중산층 이상에게는 월세가 서민층의 고정비용 지출을 늘려주어 임대인의 소득을 늘려주는 긍정적인 효과가 있다는 사실을 설명하고, 임차인과 서민층에게는 법 개정에도 불구하고 임대인들이 전세를 월세로 함부로 전환하지 못할 것이며 설사 실제로 전세를 월세로 전환하는 자가 있다고 하더라도 그것은 일반적인 현상이 아니며 그 결과가 법 개정의 영향이 아니라 임대인의 개인적인 도덕적 해이라고 설득해야 합니다.
    답글

  • 허허허 2020.08.04 12:53

    문재인 대통령 "월세전환률 시중금리보다 높아서 서민 삼중고"
    https://n.news.naver.com/article/009/0003965163

    문재인 대통령이 21일 "전세값이 계속 오르는데다 전세가 월세로 전환되어 월세비율이 높아졌다"고 부동산 시장 상황을 설명하고는 "월세전환율이 금융기관 금리보다 훨씬 높아 서민들이 이중삼중으로 힘들다"면서 강도높은 전월세대책 마련을 지시했다. 이를 두고 '최고의 정책과제'라고 거듭 강조했다.

    2017. 6. 21

    .
    .
    .

    그렇답니다. ㅎㅎㅎ
    답글

  • 글쎄다 2020.08.04 16:49

    그냥 나폴레옹 얘기나 연재하시지 괜한 분란을 만드는건 아닌지요
    답글

  • 페드로 2020.08.04 23:02

    요즘 뉴스 안보고 살아서 임대차 3법이 어떻게 흘러가는지 감이 안왔는데.

    덕분에 흐름을 알게되었습니다.

    그래도 통과가 되었으니
    윗분들이 설명한 미비한 점은 이제 보완해나가면 되겠네요.



    답글

  • 아즈라엘 2020.08.05 01:30

    이미 길게는 십여년전부터 전세가 죽어가고 있엇습니다
    금리는 계속 내려가고 있었고 전세로는 수익을 내기가 어려워지자 조금씩 전세가 줄어들고 월세로 전환을 했었죠, 기본적으로 전세라는게 임대인이 임차인에게 목돈을 받아 그걸 은행에 예치해서 이자수입을 임대인이 먹는겁니다. 거기에 시세 차익이 따라오고요. 임대인이 천사라서 임대인에게 전세를 주는게 아닙니다.
    그런데 2010년대부터 금리는 계속 하락하였고 급기야 전세로는 수익을내기가 힘들어지자 월세로 전환하는 물량이 늘어났고 전정권에서도 전세는 끝났다 이제는 월세의 시대라며 뉴스테이니 뭐니 하면서 임대주택을 강조했고 지원했죠, 그때는 엄청 조용하더군요
    한편 전세로 수익을 내기가 힘들어지자 일부에선 제도적 미비점을 이용해 갭투자라는게 태어납니다
    이 갭투자가 전국적으로 유행하면서 몆천만원만 있어도 집을 두어채 가질수 있었고 마침 부동산을 활성화시키려던 정권의 지원과 만나 갭투자는 매우 성행했고 전세대출활성화로 전세를 계속 공급하니 부동산 가격 대폭등이 발생하였습니다. 한번 갭투자 성공한 사람은 계속 갭투자를 해대고 남이 성공하니 나도 한답시고 온국민이 참여한 결과가 부동산 폭등이죠.
    답글

  • 온더록 2020.08.05 15:30

    평소에 들락날락하면서 재밌게 읽고있습니다.

    결혼준비하면서 새살림 알아보는차에 이런 뉴스를 접하면서 눈앞이 깜깜해지는 경험을 했습니다.

    월세살이는 외국살던 경험에서 위화감은 없지만 돈이 모이지 않는걸 생각하면
    앞으로 어떻게해야하나 하는 근심이 커졌습니다.

    되레 외국에서 지낸 경험때문인지 전세에 대한 위화감이 있는 편입니다.
    그래서인지 정서적으로는 월세가 더 낫지않을까 생각할때가 많습니다.(물론 한국 월세 보증금이 납득하기 어려울정도로 비싸요)

    하지만 이렇게 인위적으로(직접적으로는 아니지만) 전세를 줄이고 전월세 가격상승을 유발할 필요는 있는가, 이 결과를 아무도 예상 못했다는건가 라는 의구심은 들수밖에 없습니다.

    법령제정에 있어 단점은 추후에 보완한다는건 어불성설입니다.
    아무리 취지가 좋아도 재료준비없이 요리를 시작할 순 없습니다.

    부족한 재료는 필요할때 사오면 되지!!라고하면
    밥은 타고, 국은 졸아들면서 건더기는 바닥에 눌러붙고, 손질하다 만 재료는 신선도가 떨어지겠지요.
    순수한 의도만으로 제도는 완성되지 않으며,
    하물며 그게 국민생활의 근간이 될수있는 부동산이라면 신중을 기해야하는게 마땅하다고 봅니다.

    나중에 보완한다는건, 그때까지의 부작용은 내가 감수하는게 아니니 괜찮다라는 말로밖에 들리지 않습니다.
    막말로 나중이라는건 또 언제가 될지 오기는 할지 누가 알까요.

    전세는 언젠가는 사라질 것이라고 봅니다. 하지만 어차피 사라질거 인위적으로 없애버려도 상관없다는 논리는
    영국 공업은 쇠퇴할 운명이었으니 80년대 노동계급탄압은 문제될 것이 없다고 하는 것과 다를것이 없습니다.

    시간을 두고 더 검토했어야 했습니다.


    ps 갑작스럽게 매달 월급의 몇십퍼센트를 월세로 꼬박꼬박 내야한다면 한국 내수시장은 졸아들것이 분명합니다.
    그리고 안그래도 코로나 때문에 어려운 시기에 굳이 이런법안을 들고 나와야했나 하는 생각도 듭니다.
    답글

  • 我樂秀羅文 2020.08.07 14:31


    부동산 공개념 거래제는 공산주의다 하고
    부동산 세제 개편은 세금지옥이다 하고
    수도 지방 이전은 위헌이다 하고
    아무것도 안하면 무능하다 할테니...

    바꿔야 하는겁니다.

    혼자 힘으로 투기, 사기 안치고 정상적으로 돈 모아
    40세 이전에 내 집 마련이 어려우면
    누가 결혼하고 아이 낳겠습니까?


    답글

    • 我樂秀羅文 2020.08.12 12:55

      저는 공급이 부족해서 폭등했다고 보지않습니다.

    • 아즈라엘 2020.08.12 23:01

      재건축 재개발 규제 풀어서 어떻게 됐나요? 지금의 부동산 대 폭등이 오지 않았습니까? 강남쪽 재건축아파트들이 로또가 되면서 미친듯이 집값이 상승하기 시작햇고 그게 풍선효과로 점점 커져나간거 아닙니까?
      그리고 공급을 늘리면 집값이 잡힐거같죠? 신도시 1기 2기 3기를 짓고도 집값은 천정부지로 치솟는데 공급을 늘려 집값을 잡는다는 발상은 실패입니다

  • EE 2020.08.09 10:48

    그것이 진보의 힘입니다. → 네???????
    임장 뛰어보신 적 있나요?

    답글

  • 오리 2020.08.10 17:53

    진실이 전진한다 하셨는데 어떤 진실을 말하시는지 모르겠네요. 임대차 3법으로 당장 전세가 사라지지 않고 자연스레 월세로 가는게 순리다 라는 것 같기도 합니다만. 오히려 이 법이 집을 전세로 구하려는 신규수요자 (신혼 부부, 자녀진학으로 이사, 부모 모시기, 직장 등등)들의 진입을 틀어막아 임차인끼리 또 편가르기를 할겁니다. 공급물량 늘린다는 것도 좋고 뭐 월세로 가는게 순리라 쳐도 그때까지 당장 힘든건 당사자들인데요.그나마 소수 있는 전세 물량도 전세금이 많이 오르겠지요. 또 여기에 팔아도 세금, 보유해도 세금, 양도해도 세금...또 여기에 월세도 이젠 정부가 정하겠다 하고.. 온갖 통계, 팩트 좋죠. 문제는 지금 내가 하려는 부동산 관련 행동을 정부가 모조리 막았거나 없던 세금을 받아가겠다는겁니다.
    1가구 1주택만 해야한다, 모 지방자치단체장은 앞으로 토지개발은 공공용도에만 허용하겠다는 말도 하고
    여기가 시장경제를 채택한 대한민국이 맞나 싶을 정도의 막가파 정책이 마구 튀어 나옵니다. 부동산 관련해서 빈부 격차를 줄여야 부자들도 좋다구요? 그 방법이 틀리면 능력있는 분들, 부자들은 그 시장을 떠납니다.
    정부의 지원만 바라보는 사람들만 남겠죠.
    답글

    • 1234 2020.08.10 23:50

      님 말대로 부자들이 그 시장을 떠난다면 아주 좋은 일인것같습니다.

  • 2020.10.17 11:39

    10년 말고 4년. 즉 2+2가 되었습니다.
    두달 남짓 안된 상황인데 시장이 어찌 돌아가는지 가늠이 되실지 궁금합니다.

    전세 수요는 그대로이나 공급이 박살나는 바람에 균형가격 자체가 매우 가파르게 상승했습니다.
    전세금 올려주는 사람은 세입자입니다.
    전세 매물이 말라서 가장 주된 피해를 입는 사람 역시 세입자입니다.
    주거 안정성에서 월세가 전세를 이길 수는 없죠.

    세입자가 피해를 본다고 해서 집주인이 꼭 이익을 보는 상황도 아닙니다. 법이 워낙 ♪♪♩맞아서 상호 충돌하는 바람에 불확실성이 너무 커졌어요.

    현 정권의 뻘짓으로 집값이 오른 상태에서 전세가와 차이가 벌어졌었는데 이번 정책으로 깔끔하게 갭이 메워지고 있네요. 집 한채 가진 집주인 역시 피해를 보고 오직 현금보유량이 많은. 갭투자자만 노나는 시대입니다.

    법 하나 만드는데 깔끔하게 봉합도 못하고 하나의 법 안에서 조항이 충돌하고 부처간 유권해석이 갈리는 꼴을 보면 정말 아마추어 정권이라는 생각이 드네요.

    전세의 공급은 집주인이 합니다. 공급자를 박살내면 수요자도 같이 피해를 입습니다. 미시경제학의 기본중에 기본이기도 합니다.

    또한 이 정권은 편가르기 정치에 천재적인 소질을 보이는 행태를 생각해본다면. 이와 같은 세입자 보호라는 명목은 허울에 불과하고 그저 정권 연장+2년이라는 의미밖에 보이지 않네요.

    정치공학적으로 정말 탁월한 선택이고 패권정치의 실례로서 교과서에 실려야 할 좋은 예시라고도 생각합니다. 정치적으로는 정말 천재적이에요.
    답글

    • 2020.10.17 11:49

      그리고 nasica님께서는 가격결정에 대해서 약간의 오해를 가지고 계신 듯 합니다.

      "가격은 시장에서 결정된다"는 말을 들어보신 적이 있으실지 궁금합니다.

      '집주인이 얼마든지 임대료를 올리도록 허락해'줘 봤자 세입자가 찬성 안하면 끝입니다. 올릴 수 없어요.

      상식적으로 가격결정권이 집주인에게 있다면 집값의 하강이 이루어진 2010~2014년에는 집주인이 미쳤다고 집값을 낮추겠습니까 ?

      집값과 임대료의 문제는 다 시장의 문제고 수요와 공급의 문제입니다. 이는 달리 말하면 집주인과 세입자의 파워 게임이고요. 공급이 수요보다 클 때 집주인의 파워가 약해지는건 상식중의 상식입니다.

      한국. 그보다는 서울의 집값과 임대료는 공급문제가 훨씬 주된 문제입니다. 박원순의 재개발 / 재건축 억제가 주요했죠.

      근본적인 문제를 보시길 바랍니다. 또한 집주인 역시 서민일 수 있다는 생각도 해보시길 바라요.

      이렇게 말라버린 전세 공급으로 인해 2넌 연장이 가능한 전세세입자는 한 타임 전세가를 올려줄 필요가 미뤄졌겠으나 지금 당장 필요한 세입자들과 집주인들에게는 악몽같은 일입니다.